□京衡律师集团事务所房地产部主任  刘平

　　更加严格的土地利用制度
　　《物权法》：“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式”；“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让”；“严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定”。
　　我国将土地分为农用地、建设用地和未利用地，建设用地是指为建造建筑物、构筑物的土地，利用土地进行建设是城市国有土地的重要利用价值，也是房地产开发与发展的根本前提。近些年来，因房地产开发所涉的土地出让引发的问题不断出现，而这些问题产生的原因主要集中在代表国家出让土地的有关政府部门过多使用协议出让等方式。尽管《城市房地产管理法》也规定“对商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的必须采取拍卖和招标方式，只有在没有条件采取拍卖和招标方式的，才可以协议方式出让”。但是，由于上述规定弹性较大，在实践中没有起到应有的效果。
　　《物权法》对此作出了严格的规定：
　　首先，出让或划拨二种方式是设立建设用地使用权的法定方式。
　　第二、上述二种方式中以有偿出让为主，无偿划拨为辅。
　　第三、在有偿出让建设用地使用权时，规定二种情况下必须通过公开竞价方式进行：一种是土地的利用目的为“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地的”。另一种情况是申请用地的主体为“同一土地有两个以上意向用地者”。
　　《物权法》的该项规定，一方面有利于加强土地调控，制止违法违规用地行为，切实维护国家的利益；另一方面也是为了保证房地产业健康有序地发展。

　　对被拆迁人利益的保护更有力
　　《物权法》：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”；“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”
　　房地产业的发展中最容易引起争议的环节就是“房屋拆迁”，而“房屋拆迁”中最核心的问题是对被拆迁人的个人房屋及其他不动产在什么情况下可以被征收，又如何进行补偿？《物权法》对此明确：“必须是为了公共利益并依法定权限和程序”才能对个人房屋进行征收。
　　关于房屋拆迁中的补偿问题，在现实生活中，拆迁补偿不到位、被拆迁居民的居住条件不能得到有效保障等问题经常出现。为此，《物权法》对补偿原则和补偿内容作了明确规定，相信这些规定能有效地改变征地拆迁中的混乱状况。当然，因考虑到各地的发展很不平衡，《物权法》未明确具体的补偿标准和补偿办法，这宜根据具体情况另行作出规定。